Адрес: ​​​Московская область, Наро-Фоминский р-н,
п. Селятино д. 81 (здание администрации) к. 408

E-mail: poinfo@bk.ru

Правозащитная организация "Восход"
жилищные споры с органами власти
+7(495) 109-12-30

Аварийное жилье

 

1. Способы восстановления прав пострадавших дольщиков

Нарушения прав дольщиков сводятся к затягиванию или прекращению строительства дома либо наличию в новой квартире существенных недоделок. Эти проблемы усугубляются подписанием договора долевого участия и соглашений с незаконными условиями и другими ошибками во взаимоотношениях с застройщиком, нарушившим Закон № 214-ФЗ.

При просрочке сдачи дома в эксплуатацию более чем на 2 мес. можно написать застройщику претензию и обратиться в суд с иском о расторжении договора долевого участия, возмещении неустойки, штрафа и убытков, в некоторых случаях – о взыскании процентов за пользование Вашими деньгами и др.

У каждого застройщика есть юридический отдел или юрист, призванные защитить застройщика от любых претензий дольщиков. Хотя законодательство и судебная практика Верховного Суда РФ в целом защищают интересы граждан, важно не допустить ошибок, чтобы хоть небольшое, но всё-таки жильё, стало как можно быстрее своим.

Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий лучше обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.

Прежде всего, не подписывайте навязанное застройщиком соглашение об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры. Если подпишете, то признаете новые условия строительной компании и не сможете взыскать ущерб до истечения срока.

При затягивании срока сдачи дома более 2 месяцев возможны 3 варианта действий:

- взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов,

- расторжение ДДУ,

- признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД (в зависимости от готовности дома и вида договора).

Рассмотрим их подробнее.

 

2. Взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, ущерба и судебных расходов

 Это можно сделать с первого дня после просрочки сдачи дома. Дата сдачи дома указана в ДДУ. Сначала надо направить застройщику претензию с расчетом суммы неустойки и потом приложить её копию к судебному иску. Претензия направляется только почтой - заказным письмом с описью вложения, т.к. при сдаче в офисе представитель застройщика может специально поставить на копии ненадлежащую отметку о принятии, что в суде от неё легко откажется («это не наш штамп», «эта ФИО у нас не работала» и др.).

В случае отказа в удовлетворении претензии либо неполучении ответа в течение 10 дней можно обратиться с иском в суд (о расторжении договора долевого участия; взыскании неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов и компенсации морального вреда за просрочку сдачи дома; о признании за собой права собственности на объект долевого строительства или с другим иском).

Для взыскания неустойки и штрафа в суде необходим сам ДДУ и копии платёжных документов о полной оплате суммы договора.

Если дольщиком является гражданин, неустойка рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования ЦБ РФ  /  150  Х  стоимость жилья  Х  количество дней просрочки.

Дополнительно к неустойке суд взыскивает штраф за неудовлетворение требований в досудебном порядке. Он составляет половину неустойки. Если с иском в суд обращалась общественная организация потребителей, то половина штрафа присуждается ей.

В зависимости от того, где взыскивают больше неустойки, можно выбрать один из следующих судов: по месту жительства, по юр.адресу ответчика или по адресу новостройки (в законе есть ограничения выбора).

Суды часто снижают неустойку и штраф при согласии с мотивированной просьбой застройщика об их явной завышенности. Можно взыскать неустойку и на будущее время. Но тогда вы не сможете взыскать штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований, а это ещё половина суммы. И самое главное, взыскание на будущее время является единоразовым, т.е. выдается один исполнительный лист, ко дню предъявления которого приставам застройщик может обанкротиться и вывести все деньги со счетов.

К судебным расходам относится оплата юридических услуг и госпошлина (по искам о взыскании до 1 млн. руб. госпошлины нет), к ущербу – необходимость уплаты повышенных процентов по кредиту, аренды другого жилья (при отсутствии своего в этом городе) и др.

Кстати, при обращении в суд с иском в защиту дольщиков общественной организации потребителей госпошлина вообще не платится, причём независимо от размера иска, что тоже удобно.

3. Расторжение договора участия

Расторжение ДДУ в одностороннем или судебном порядке дольщиком возможно по следующим основаниям:

а) в одностороннем порядке:

- превышение срока сдачи МКД на 2 месяца,

- существенное отступление застройщиком от условий ДДУ или обязательных требований либо нарушение предусмотренных законом и ДДУ гарантий качества квартиры,

- в других случаях, установленных законом или договором долевого участия.

Заявление о расторжении договора направляется заказным письмом с описью вложения и с этого дня он считается расторгнутым, а в судебном порядке ДДУ расторгается со дня вынесения решения суда.

б) через суд:

- существенное изменение проектной документации, включая назначение общего имущества МКД, либо площади квартиры более чем на 5 %,

- приостановления стройки с очевидностью недостраивания МКД в срок,

- в других случаях, установленных законом или договором.

Независимо от причины расторжения договора застройщик обязан вернуть дольщику все его деньги: в первом случае с вышеназванной неустойкой в 20-дневный срок, а во втором - в 10-дневный.

 

4. Признание права собственности на недостроенную квартиру либо долю в МКД

 Это следует сделать при возможном банкротстве, волоките в сдаче дома из-за финансовых разногласий застройщика и инвестора и в др. ситуациях.

При длительном замедлении темпов строительства, ухудшении финансового положения застройщика и ожидаемом банкротстве признание своего права собственности фиксирует право дольщика в обязательствах нового застройщика.

Разногласия между инвестором, заказчиком и ЖСК или администрацией и застройщиком иногда не позволяют последнему сдать новостройку. Из-за этого вселившиеся дольщики долго находятся в неведении о перспективе сдачи дома и своих квартир, не могут зарегистрироваться, предъявить претензии по качеству строительства, совершить сделку или вступить в наследство.

При высокой степени готовности новостройки (определяется заключением строительно-технической экспертизы) целесообразно признать право собственности на квартиру (по ДДУ) либо на долю в объекте незавершенного строительства или инвестиционном контракте (по договору инвестирования).

Такой иск подаётся до принятия арбитражным судом иска о банкротстве застройщика. В противном случае иск дольщика будет оставлен без рассмотрения и придётся дожидаться окончания процедуры банкротства.

Иногда суды отказывают в принятии и даже в удовлетворении таких исков, ссылаясь на то, что право дольщика ещё не нарушено. Ничего страшного, этот отказ не влечёт негативных последствий.

 

5. Какую компенсацию платит застройщик

Закон предусматривает несколько видов компенсаций с застройщика в пользу дольщиков

В случае нарушения передачи квартиры дольщику - физическому лицу застройщик уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены ДДУ за каждый день просрочки. Уклонение дольщика от подписания передаточного акта освобождает застройщика от выплаты неустойки.

За просрочку назначенного дольщиком - физическим лицом разумного срока устранения недостатков качества квартиры застройщик уплачивает дольщику, приобретающему жильё для непредпринимательских нужд, за каждый день просрочки неустойку в размере 1 % от стоимости ремонта. При этом итоговый размер неустойки не может превышать стоимость ремонта.

В этом случае дольщик назначает застройщику новый разумный срок, при нарушении которого неустойка увеличивается уже до 3 % от стоимости ремонта за каждый день просрочки.

В таком же повышенном размере с застройщика может быть взыскана неустойка за невозврат дольщику внесённых им денежных средств в случае расторжения договора.

Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают застройщика от обязательств по достройке дома и передаче квартиры участнику долевого строительства. Если иное не установлено законом, причиненные дольщику убытки подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки.

Условие договора меньшем размере неустойки, чем установлен законом, недействительно.

Поскольку закон исходит из добровольности выплаты застройщиком неустойки, то за нарушение этой обязанности суд взыскивает с него в пользу дольщика штраф в размере половины присуждённой неустойки. Если с иском в защиту прав дольщика обращалась общественная организация потребителей или орган местного самоуправления, то половина размера взысканного штрафа перечисляется указанной организации или местной администрации.

В случае заключения дольщиком не договора долевого участия, а другого договора, не предусматривающего ответственность застройщика в виде неустойки, за нарушение срока передачи жилья дольщику с последнего можно взыскать проценты за пользование деньгами дольщика в размере ключевой ставки ЦБ РФ (ст. 395 ГК РФ).

В судебном порядке с застройщика также можно взыскать:

- судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);

- компенсацию морального вреда;

- другие признанные судом необходимыми расходы (например, на найм другого жилья схожей площади, если негде жить).

Нарушение прав потребителя является единственным достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда, суд определяет только её размер.

И в заключение отметим, что в случае нарушения установленного ДДУ срока внесения платежа дольщик также уплачивает застройщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

 

6. Что делать при банкротстве застройщика

Банкротство – это признанная судом неспособность застройщика удовлетворить требования кредиторов, включая дольщиков, и уплатить налоги. Под этим термином также понимается оценка финансового состояния застройщика, выработка мер по его улучшению. А в случае нецелесообразности или невозможности применения этих мер – на наиболее равное и справедливое удовлетворение интересов кредиторов, включая дольщиков.

Банкротство застройщика осуществляется арбитражным судом по ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с особенностями, предусмотренными в специальной главе этого закона. Процедуру банкротства строительной компании суд начинает сразу с конкурсного производства (т.е. без этапов наблюдения и санации) сроком на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Для защиты своих интересов дольщику надо войти в реестр требований участников строительства (он является частью реестра требований кредиторов должника). Конкурсный управляющий включает требования дольщиков в реестр требований на основании информации Росреестра из единой информационной системы жилищного строительства.

Для оценки размера ущерба конкурсный управляющий назначает независимого оценщика (его услуги оплачивает застройщик). При несогласии с результатами оценки дольщик может предоставить отчёт об оценке другого оценщика.

Дольщик вправе самостоятельно предъявить своё требование к застройщику или уточнить его размер, предъявив конкурсному управляющему договор и документы об оплате. Срок рассмотрения требований дольщиков конкурсным управляющим - 30 рабочих дней.

Дольщики, требования которых включены в реестр, вправе участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов, в т.ч. предъявлять возражения на требования других кредиторов, участвовать в принятии решений по недостроенному зданию и других вопросах банкротства застройщика.

Обязательной стороной в деле о банкротстве застройщика является Фонд защиты прав дольщиков. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов застройщиков, будут финансироваться работы по завершению строительства, если застройщик станет банкротом.

 

7. Государственная система защиты прав дольщиков

С 2019 г. в России заработала единая информационная система жилищного строительства наш.дом.рф. Оператором ЕИЖС является АО «ДОМ.РФ». Реестр пострадавших дольщиков упразднён и вместо него введены единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных объектов (размещены на этом же сайте). Кроме того, соответствующими полномочиями наделена вновь созданная публично-правовая компания по защите прав дольщиков.

Всё это финансируется из регионального бюджета либо из специально созданного регионального компенсационного фонда долевого строительства, формируемого из обязательных отчислений застройщиков соответствующего региона (по одному фонду в каждом субъекте РФ). Напомним, что с конца 2017 г. застройщики обязаны переводить 1,2 % от стоимости ДДУ на счет соответствующего фонда.

Реестр проблемных объектов учитывает количество заключённых договоров, а не количество обратившихся пострадавших граждан (в который раньше включали не всех, а только соответствующих критериям Минстроя). Теперь объекты с просроченной сдачей попадают в этот реестр автоматически.

Фонд долевого строительства:

- ведёт реестр проблемных объектов,

- формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам при банкротстве застройщика, вносившего отчисления в фонд,

- участвует в процедурах банкротства застройщика,

- финансирует достройку домов при банкротстве застройщика либо выплате им компенсаций.

Объект признаётся проблемным, если соответствует установленным 214-м законом условиям:

- срок завершения строительства, как и срок передачи квартир дольщикам, превышены более чем на 6 месяцев,

- в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Застройщик признается проблемным в следующих случаях:

- до регистрации ДДУ незаконно привлекал денежные средства дольщиков, в т.ч. без ДДУ либо другого законного договора,

- не соблюдает нормативы финансовой устойчивости своей деятельности,

- нарушил срок предоставления отчетности о финансовом состоянии в госстройнадзор более чем на 30 дней,

- арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве,

- возбуждено уголовное дело по факту незаконного создания или реорганизации застройщика, либо незаконного использования документов для создания.

 

8. Куда обжаловать незаконные действия застройщика

Выбор способа и адресата обращения зависит от нарушенного права.

Министерство строительства соответствующей области осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства.

Региональный Фонд долевого строительства ведёт Реестр проблемных объектов, участвует в процедурах банкротства застройщика и финансирует достройку домов или выплату компенсаций дольщикам обанкротившихся застройщиков.

Региональное управление Роспотребнадзора контролирует соблюдение прав дольщиков как потребителей.

По грубым нарушениям, содержащим признаки преступления (прежде всего, мошенничества), можно подать заявление о возбуждении уголовного дела в дежурную часть ближайшего отделения полиции.

Неквалифицированные жалобы в максимально жесткой форме во все инстанции могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства дома.

Если требуется исследование ситуации, истребование и анализ большого объема документов, проведение проверок, лучше обратиться в прокуратуру.

 

9. Оплата наших юридических услуг

Мы защищаем дольщиков новостроек, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и органов власти, в следующих ситуациях:

- взыскание неустойки и штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов и других убытков за задержку сдачи дома и передачи квартиры,

- признание прав на объекты долевого строительства,

- расторжение договора долевого участия,

- устранение некачественного ремонта и других нарушений условий ДДУ,

- обеспечение прав дольщика при реорганизации или банкротстве застройщика

- и др.

Помимо сложности спора и наличия доказательств оплата наших услуг по судебному представительству зависит только от платежеспособности строительных компаний. Судебные споры с финансово состоятельными застройщиками мы ведём с оплатой по результату (после получения денег дольщиком).

С неплатежеспособными проблемными застройщиками (включая находящихся в предбанкротном состоянии) мы ведём судебные споры только с предоплатой за участие в деле, т.к. при невозможности взыскать деньги судебное решение не будет исполнено (и таких застройщиков большинство).

При взыскании судом с застройщика штрафа, превышающего размер предоплаты, мы возвращаем предоплату доверителю по факту исполнения решения суда - получения дольщиком присуждённых с застройщика денег. В этом случае стоимость нашей работы будет бесплатной.