Адрес: ​​​Московская область, Наро-Фоминский р-н,
п. Селятино д. 81 (здание администрации) к. 408

E-mail: poinfo@bk.ru

Обзор практики Верховного Суда РФ о незаконности самовольных перепланировок в МКД 2019 г.

1. Грубая незаконность включения в свою квартиру машинного помещения лифтовой с частью шахты, демонтажа технического и мансардного этажей с лестницами и оборудования там двух бассейнов без надлежащих согласований и согласия собственников всех квартир 13-этажного жилого дома

После застревания в лифте одного из жителей МКД в Хамовническом р-не г.Москвы лифтообслуживающая организация не смогла ликвидировать аварийную ситуацию из-за самоуправного включения машинного помещения лифта на техническом и мансардном этажах с частью лифтовой шахты в состав квартиры на последнем этаже.

Разломав вентиляционные общедомовые системы и инженерные коммуникации, собственник этой квартиры оборудовал там 2 бассейна без согласования с надзорными органами и получения согласия собственников всех квартир, увеличив площадь 2 своих квартир почти до 1,5 тыс. (!) кв. м.

Управляющая компания и несколько собственников, включая застрявшего в лифте, обратились в суд с иском о незаконности перепланировки и обязании привести все помещения в первоначальное положение.

Суды первой и второй инстанций в удовлетворении иска отказали, сославшись на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки и её принятии, а также на преюдициальное, по их мнению, решение суда об отказе в иске об оспаривании этих распоряжений одного из жителей дома, пропустившего 3-месячный срок исковой давности.

Такие шедевры правосудия демонтируют неприглядную разнузданность российской судебной системы.

Жители дошли до Верховного Суда РФ, который подтвердил следующие нарушения:

- судами не был определён способ изменения квартиры (реконструкция, перепланировка или переустройство),

- не выяснялся вопрос о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение работ,

- не было согласований с профильными надзорными органами,

- не было согласия всех собственников помещений в МКД на изменение размера общего имущества МКД,

- вынесенное судом решение по ранее рассмотренному делу не было преюдициальным из-за участия в делах разных сторон и неисследования первым судом никаких обстоятельств в связи с отказом в иске из-за пропуска срока исковой давности.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2019 г. № 5-КГ18-320 (Москва) судебные постановления отменены и дело направлено в суд первой инстанции на пересмотр.

2. Многочисленные нарушения при строительстве магазина - пристройки к многоквартирному жилому дому, привёдшие аж к его реконструкции

Собственник встроенно-пристроенного магазина, сделав 2 проёма в несущей стене жилого дома, занял часть подвала и вестибюля, присоединив их к своему помещению и обустроив там кабинет, санузел и склад.

Управляющее домом товарищество собственников недвижимости обратилось в суд с иском к собственнику об освобождении помещений общего пользования и обязании привести всё в первоначальное состояние.

Основанием строительных работ послужило положительное заключение негосударственной экспертизы проекта перепланировки, из которого следует, что выполненные работы соответствуют проектным решениям «устройство проёмов в кирпичных стенах» и техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома «технически исправное».

Со ссылкой на это заключение городской суд в иске отказал, указав о непредставлении истцом доказательств нарушения права общей долевой собственности жителей дома, угроза жизни которых не наступила. Областной суд оставил решение без изменения.

Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился по следующим основаниям.

Перестройкой пристройки ответчик изменил параметры жилого дома, увеличив его площадь и объём, что в силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ является реконструкцией, требующей получения разрешения на строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). К тому же, суды вообще не устанавливали вид произведённых работ: перепланировка, переустройство или реконструкция.

За разрешением на реконструкцию ответчик не обращался и не представил суду никаких документов о её безопасности, не получил разрешения и согласования с компетентными органами и не предпринял попыток узаконить самовольное строительство.

Поскольку ограждающие несущие стены, технические подвалы и вестибюли входят в состав общего имущества в МКД, ответчик в нарушение ст.ст. 36, 40 и 44 ЖК РФ должен был получить разрешение всех собственников помещений, а на реконструкцию – ещё и общего собрания. Причём эти императивные требования закона не зависят от условий безопасности проживания.

Соответствие проектной документации техническим регламентам не свидетельствует о надлежащем состоянии несущих и ограждающих конструкций МКД, в заключении нет выводов о влиянии реконструкции на прочностные характеристики несущей стены, на исправность и работоспособность строительных конструкций, что может свидетельствовать о нарушении права собственников на безопасные условия проживания (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, Мурманск)

Такие нарушения являются типовыми, это излюбленный способ движимых жаждой наживы алчных аферистов обойти требования закона, их не сильно беспокоят права других людей, даже соседей.

В связи с изложенным, специалистами ПО «Восход» подготовлены и направлены в профильный комитет Госдумы изменения в Градостроительный кодекс РФ, конкретизирующие второстепенный характер положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации, которое не являясь разрешением на строительство или реконструкцию, не может быть основанием проведения никаких строительных работ.

3. Представитель управляющей компании вправе требовать доступа в квартиру для осмотра технического состояния и проведения работ в любое время не чаще 1 раза в 3 месяца независимо от наличия угрозы безопасности и жалоб жителей

Собственник квартиры отказал управляющей компании в доступе в кухню и комнату с произведённой перепланировкой. Управляющая компания обратилась в суд с иском о предоставлении доступа в помещения, и районный суд его удовлетворил.

По апелляционной жалобе собственника областной суд решение отменил и в удовлетворении иска отказал, сославшись на отсутствие в кухне и комнате санитарно-технического внутриквартирного оборудования, отсутствие аварийных ситуаций и жалоб жителей, т.е. ничьи права не нарушены.

Между тем, в силу п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД и п.п. 32, 34 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая компания обеспечивает безопасную эксплуатацию МКД и предотвращает аварийные ситуации, проводя по согласованию с собственниками в т.ч. осмотры как жилых, так и нежилых помещений определённой периодичности. Причем эти действия не связаны с конкретными обстоятельствами, необходимостью устранения аварийных ситуаций или наличием жалоб жителей.

По этим основаниям определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 мая 2019 г. № 4-КГ19-6 (Красногорск МО) апелляционное решение было отменено и оставлено в силе решение городского суда об обязании предоставить доступ в квартиру представителям УК.

 

МОО «Правозащитная организация «Восход»

                          9  февраля 2020 г.